工程估价PPT第三章2010-09_图文

第三章 设计阶段的工程估价
本章主要内容 §1 设计概算 §2 §3 §4
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概算定额与概算指标 概算的编制 概算的审查
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第一节、设计概算

一、设计概算的概念 二、设计概算的作用 三、设计概算的内容

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第一节、设计概算
一、设计概算的概念 P23

确定和控制工程造价的文件, 设计单位根据初步 确定和控制工程造价的文件,由设计单位根据初步 设计图纸 或扩大初步设计图纸)及说明书、 图纸( 设计图纸(或扩大初步设计图纸)及说明书、概 算定额(或概算指标) 各类费用标准等资料, 算定额(或概算指标)、各类费用标准等资料, 或参考类似工程预( 算文件, 或参考类似工程预(决)算文件,编制和确定的 建设项目从筹建至竣工交付使用所需费用的文件。 从筹建至竣工交付使用所需费用的文件 建设项目从筹建至竣工交付使用所需费用的文件。

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第一节、设计概算
二、设计概算的作用 P23 编制建设项目投资计划、 1、编制建设项目投资计划、确定和控制建设项目投 资的依据 2、贷款依据 3、签订总承包合同的依据 4、考核设计方案技术经济合理性和选择设计方案的 依据 5、考核建设项目投资效果的依据
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三、设计概算的内容 P24 (一)单位工程概算 确定各单位工程建设费用的文件。 建设费用的文件 确定各单位工程建设费用的文件。 建筑工程概算和设备及安装工程概算。 设备及安装工程概算 建筑工程概算和设备及安装工程概算。 (二)单项工程综合概算 确定一个单项工程所需建设费用的文件。 确定一个单项工程所需建设费用的文件。 建设费用的文件 由各单位工程概算汇总编制而成。 由各单位工程概算汇总编制而成。 (三)建设项目总概算 确定整个建设项目从筹建至竣工验收所需全部费用 的文件。 的文件。 由各单项工程综合概算、建设其他费用概算、 由各单项工程综合概算、建设其他费用概算、预备 固定资产投资方向调节税、建设期利息、 费、固定资产投资方向调节税、建设期利息、铺底 流动资金汇总编制而成。 流动资金汇总编制而成。
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为保证项目初期运转所必 第一节、设计概算 须购置的, 须购置的,没有达到固定 资产标准(使用年限在1 资产标准(使用年限在1 三、设计概算的内容 P24 年以上,单位价值在2000 年以上,单位价值在2000 (一)单位工程概算 元以上)的设备、仪器、 元以上)的设备、仪器、 1、单位工程种类 工卡模具、器具、 工卡模具、器具、生产家 建筑工程 设备及安装工程 具和备品备件等的购置费 土建工程 是第一次购置费用, 用,是第一次购置费用, 机械设备及安装工程 给排水工程 以后购置的工器具费用应 电气设备及安装工程 计入企业正常运营后的流 采暖工程 热力设备及安装工程 动资产。 动资产。 、空调工程 通风、 通风 工具、 工具、器具及生产家 电气照明工程 具购置费用 弱电工程 20112011-1-9 6 特殊构筑物工程

第一节、设计概算
三、设计概算的内容 P24 (一)单位工程概算 2、每个单位工程概算的费用构成 (1)分项工程直接工程费 )分项工程直接工程费 施工过程中消耗的构成工程实体的各项费用:人 施工过程中消耗的构成工程实体的各项费用 人、机、材 (2)分项工程措施费 )分项工程措施费 为完成施工发生于施工过程中非工程实体项目的费用 (3) 分项工程间接费 ) 分项工程间接费 (4) 分项工程税金与利润 ) 分项工程税金与利润
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第一节、设计概算
三、设计概算的内容 P24 (二)单项工程综合概算 单项工程综合概算费用构成 1) 建筑工程概算汇总 ) 2)设备及安装工程概算汇总 ) 3)无需编制建设项目总概算时,应加入 )无需编制建设项目总概算时, 工程建设其他费用、建设期贷款利息、预备费和固定 资产投资方向调节税、铺底流动资金的概算。
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第一节、设计概算
三、设计概算的内容 P24 (三)建设项目总概算 建设项目总概算费用构成 1、单项工程综合概算汇总 、 2、工程建设其它费用 、 3、预备费、建设期利息、固定资产投资方向调节税 、预备费、建设期利息、 4、经营性项目铺底流动资金 、

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第二节、概算定额与概算指标
一、概算定额 P25 (一)概算定额的概念 P25 预算定额基础上 根据通用图和标准图等资料, 基础上, 预算定额基础上,根据通用图和标准图等资料,以主 要分项工程为基础,经过适当综合扩大 综合扩大, 要分项工程为基础,经过适当综合扩大,规定的完 成一定计量单位的合格产品所消耗的人工、材料、 成一定计量单位的合格产品所消耗的人工、材料、 数量标准 机械台班消耗的数量标准。 机械台班消耗的数量标准。

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第二节、概算定额与概算指标
一、概算定额 P25 概算定额与预算定额的比较: 概算定额与预算定额的比较: 1、相同之处:表达的主要内容、表达主要方式、基本 相同之处:表达的主要内容、表达主要方式、 使用方法相似。 使用方法相似。 都是以建( 都是以建(构)筑物各个结构部分和分部分项工程为 单位表示的,内容均包括人工、材料、 单位表示的,内容均包括人工、材料、机械台班使 用量定额三个基本部分。 用量定额三个基本部分。

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第二节、概算定额与概算指标
一、概算定额 P25 不同之处: 2、不同之处: 概算定额是指在相应预算定额的基础上, (1)概算定额是指在相应预算定额的基础上,经过适 当综合、扩大以及合并而成的。 当综合、扩大以及合并而成的。 概算定额与预算定额的水平基本一致, (2)概算定额与预算定额的水平基本一致,但它们之 间有一个必要、合理的幅度差, 间有一个必要、合理的幅度差,概算定额的编制水 平一般稍低与预算定额的水平。 平一般稍低与预算定额的水平。 预算定额是按分项工程或结构构件划分和编号的, (3)预算定额是按分项工程或结构构件划分和编号的, 而概算定额是按工程形象部位, 而概算定额是按工程形象部位,以主体结构分部为 主划分的。 主划分的。
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第二节、概算定额与概算指标
一、概算定额 P25 不同之处: 2、不同之处: 概算定额对预算定额结构性质相近的若干分项工程进 行综合,使工程量计算、 行综合,使工程量计算、概算表编制比编制施工图 预算简化。 预算简化。 砖内墙”预算定额分列了五个分项工程:砖砌内墙、 “砖内墙”预算定额分列了五个分项工程:砖砌内墙、 门窗过梁、墙体加筋、内墙抹灰、内墙喷大白浆。 门窗过梁、墙体加筋、内墙抹灰、内墙喷大白浆。 概算定额以砖砌内墙为主要工作内容, 概算定额以砖砌内墙为主要工作内容,将上述五个施 工合并为一个扩大的称为“砖砌内墙”的分项工程。 工合并为一个扩大的称为“砖砌内墙”的分项工程。 概算列项比预算列项数量少且简略。 概算列项比预算列项数量少且简略。
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第二节、概算定额与概算指标

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第二节、概算定额与概算指标
一、概算定额 P25 (二)概算定额的作用 P25 1、编制概算和修正概算的依据 2、进行设计方案比较的依据 编制主要材料需要量的依据 3、编制主要材料需要量的依据 4、编制概算指标的基础

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第二节、概算定额与概算指标
一、概算定额 P25 (三)概算定额的内容和形式 总说明 分部说明 概算定额表 P26

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概算定额表

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第二节、概算定额与概算指标
二、概算指标 P26 (一)概算指标的概念 P26 整个建筑物或构筑物为对象 建筑物或构筑物为对象, 单位建筑面积 建筑面积、 以整个建筑物或构筑物为对象,以单位建筑面积、单 建筑体积或成套设备的台或组为计量单位而规定 位建筑体积或成套设备的台或组为计量单位而规定 人工、材料、机械消耗量标准和资金数量的指标。 的人工、材料、机械消耗量标准和资金数量的指标。

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第二节、概算定额与概算指标
二、概算指标 P26 概算定额与概算指标的主要区别 1、确定各种消耗量指标的对象不同 概算定额是以单位扩大分项工程或扩大结构工程为对象 概算指标则是以建筑物整体部位为对象。 概算指标则是以建筑物整体部位为对象。 2、确定各种消耗量指标的依据不同 概算定额是以现行预算定额为基础; 概算定额是以现行预算定额为基础; 概算指标中各消耗量指标的确定主要来自各种工程概预 算的经验统计资料
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第二节、概算定额与概算指标
二、概算指标 P26 3、适用阶段不同 概算指标主要用于投资估价、 概算指标主要用于投资估价、初步设计阶段 概算定额用于初步设计阶段与扩大初步设计阶段。 概算定额用于初步设计阶段与扩大初步设计阶段。概 算指标比概算定额更综合和扩大

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第二节、概算定额与概算指标
二、概算指标 P26 (二)概算指标的内容和形式 P26 1、概算指标的内容 总说明:说明概算指标的编制依据、适用范围、 (1)总说明:说明概算指标的编制依据、适用范围、 使用方法等。 使用方法等。 示意图:说明工程的结构形式。 (2) 示意图:说明工程的结构形式。工业项目中还应 表示出吊车规格等技术参数。 表示出吊车规格等技术参数。 结构特征:详细说明主要工程的结构形式、层高、 (3)结构特征:详细说明主要工程的结构形式、层高、 层数和建筑面积等。 层数和建筑面积等。
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(3)结构特征

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第二节、概算定额与概算指标
二、概算指标 P26 (二)概算指标的内容和形式 P26 经济指标:项目每100m 每座构筑物的造价指 (4)经济指标:项目每100m2、每座构筑物的造价指 及其中土建、水暖、电器照明等单位工程 单位工程的相 标,及其中土建、水暖、电器照明等单位工程的相 应造价

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(4)经济指标 轻板框架住宅

水塔

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第二节、概算定额与概算指标
二、概算指标 P26 (二)概算指标的内容和形式 P26 构造内容及工程量指标:说明该工程项目各分部 (5)构造内容及工程量指标:说明该工程项目各分部 分项工程的构造内容 的构造内容, 分项工程的构造内容,和相应计量单位的工程量指 以及人工、 标,以及人工、材料消耗指标

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(5)构造内容及工程量指标 轻板框架住宅

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(5)构造内容及工程量指标 轻板框架住宅

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(5)构造内容及工程量指标 水塔

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(6)主要的工料指标 轻板框架住宅

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(6)主要的工料指标 水塔

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第二节、概算定额与概算指标
二、概算指标 P26 (三)概算指标的作用 P26 1、编制投资估算的参考 匡算主要材料用量的依据 2、匡算主要材料用量的依据 3、设计方案比选的依据 4、确定投资额的主要依据

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第三节、单位工程概算的编制 一 单位工程概算的内容
详细单位工程概算书是计算一个独立建筑物或构 详细单位工程概算书 筑物(即单项工程)中每个专业工程所需工程费用的 文件,分为以下两类:建筑工程概算书 设备及安装 建筑工程概算书和设备及安装 工程概算书。 工程概算书 单位工程概算文件应包括:建筑(安装)工程直接工 程费计算表、建筑(安装)工程人工、材料、机械台 班价差表、建筑(安装)工程费用构成表。

第三节、单位工程概算的编制
一 单位工程概算的内容
建筑工程概算的编制方法有:概算定额法(扩大 概算定额法( 概算定额法 单价法) 概算指标法、类似工程预算法 类似工程预算法等; 单价法)、概算指标法 类似工程预算法 设备及安装工程概算的编制方法有:预算单价法、扩 大单价法、设备价值百分比法和综合吨位指标法等。 单位工程概算投资由直接费 间接费、利润 税 单位工程概算投资 直接费、间接费 利润和税 金组成。

第三节、单位工程概算的编制 二 单位建筑工程概算的编制方法与实例
(一)概算定额法 它是采用概算定额编制建筑工程概算的方法。它 根据初步设计图纸资料和概算定额的项目划分计 算出工程量,然后套用概算定额单价(基价), 计算汇总后,再计取有关费用,便可得出单位工 程概算造价 概算定额法要求初步设计达到一定深度,建筑结 构比较明确,能按照初步设计的平面、立面、剖 面图纸计算出楼地面、墙身、门窗和屋面等分部 工程(或扩大结构件)项目的工程量时,才可用

第三节、单位工程概算的编制
(二) 单位建筑工程概算的编制方法与实例 1、概算定额法 --步骤 1)列出单位工程中分项工程或扩大分项工程的项 目名称,并计算其工程量; 2)确定各分部分项工程项目的概算定额单价; 3)计算分部分项工程的直接工程费,合计得到单 位工程直接工程费总和; 4)按照有关固定标准计算措施费,合计得到单位 工程直接费; 5)按照一定的取费标准计算间接费和利税; 6)计算单位工程概算造价。

第三节、单位工程概算的编制
(二) 单位建筑工程概算的编制方法与实例 【例】 某市拟建一座7560平方米教学楼,请按给出的 扩大单价和工程量表(下表)编制出该教学楼土建 工程设计概算造价和平方米造价。按有关规定标准 计算得到措施费为438000元,各项费率分别为:措 施费率为4%,间接费费率为5%,利润率为7%,综 合税率为3.413%(以直接费为计算基础)。

【例】续前
表 某教学楼土建工程量和扩大单价 分部工程名称 基础工程 混凝土及钢筋混凝土 砌筑工程 地面工程 楼面工程 卷材屋面 门窗工程 脚手架 单位 10m3 10m3 10m3 100m2 100m2 100m2 100m2 100m2 工程量 160 150 280 40 90 40 35 180 扩大单价(元) 2500 6800 3300 1100 1800 4500 5600 600

【解】
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 A B C D E F 分部工程或费用名称 基础工程 混凝土及钢筋混凝土 砌筑工程 地面工程 楼面工程 卷材屋面 门窗工程 脚手架 直接费工程小计 措施费 直接费小计 间接费 利润 税金 概算造价 平方米造价 A+B C×5% (C+D)×7% (C+D+E)×3.413% C+D+E+F 4033926/7560 单位 10m3 10m3 10m3 100m2 100m2 100m2 100m2 100m2 工程量 160 150 280 40 90 40 35 180 以上8项之和 单价(元) 2500 6800 3300 1100 1800 4500 5600 600 合价(元) 400,000 1,020,000 924,000 44,000 162,000 180,000 196,000 108,000 3,034,000 438,000 3,472,000 173,600 255,192 133,134 4,033,926 533.6

第三节、单位工程概算的编制
(二) 单位建筑工程概算的编制方法与实例 2、概算指标法 、 概算指标法是采用直接工程费指标。概算指标法是 用拟建的厂房、住宅的建筑面积(或体积)乘以技 术条件相同或基本相同工程的概算指标,得出直接 工程费,然后按规定计算出措施费、间接费、利润 和税金等,编制出单位工程概算的方法。 概算指标法的适用范围是当初步设计深度不够,不 能准确地计算出工程量,但工程设计技术比较成熟 而又有类似工程概算指标可以利用时,也可用此法

第三节、单位工程概算的编制
2、概算指标法 、 选择合适的概算指标应考虑三个方面的因素: 选择合适的概算指标应考虑三个方面的因素: 拟建工程的建筑面积 建筑面积与概算指标中的建筑面积接近 拟建工程的建筑面积与概算指标中的建筑面积接近 拟建工程的建设地点 建设时期 地点、 时期与概算指标的相同 拟建工程的建设地点、建设时期与概算指标的相同 拟建工程的工程、结构特征与概算指标的基本相同 拟建工程的工程、结构特征与概算指标的基本相同 如果工程结构特征有局部差异, (1)如果工程结构特征有局部差异,应对概算指标结 构差异调整 (2)如果建设地点、建设时期不同,应对概算指标价 如果建设地点、建设时期不同, 差进行修正调整
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第三节、单位工程概算的编制
2、概算指标法 、 1)设计对象的结构特征与概算指标有局部差异时的调整 结构特征与概算指标有局部差异时的调整 )设计对象的结构特征 结构变化修正概算指标(元/m2)=J+Q1P1-Q2P2 – J——原概算指标; – Q1——换入新结构的数量; – Q2——换出旧结构的数量; – P1——换入新结构的单价; – P2——换出旧结构的单价。

第三节、单位工程概算的编制
2、概算指标法 、 或:
结构变化修正概算指
原概算指标的 换入结构 相应定额工、 = + × 标的工、料、机数量  工 、 料 、 机 数 量 件 工 程 量 料 、 机 消 耗 量

换出结构 相应定额工、 ? × 件工程量 料、机消耗量

第三节、单位工程概算的编制
2、概算指标法 、 2)设备、人工、材料机械台班费用的调整。 )设备、人工、材料机械台班费用的调整。
设备、人工、材料、 原概算指标的设备、 ? 换入设备、人工、 拟建地区 ? = + ∑? × ? 机械修正概算费用 人工、材料、机械费用 材料、机械数量 相应单价 ? ?

? 换出设备、人工、 原概算指标设备、 ? ?∑ ? × ? 材料、机械数量 人工、材料、机械单价 ? ?

第三节、单位工程概算的编制
【例】 某市一栋普通办公楼为框架结构2700m2,建 筑工程直接工程费为378元/ m2,其中:毛石基础为39 元/ m2,而今拟建一栋办公楼3000 m2,采用钢筋混凝 土结构,带形基础造价为51元/ m2,其他结构相同。 求该拟建新办公室建筑工程直接工程费造价? 【解】 调整后的概算指标(元/ m2 )=378-39+51=390( 调整后的概算指标 元/ m2) 拟建新办公楼建筑工程直接工程费=3000 ×390 = 拟建新办公楼建筑工程直接工程费 1170000元 然后按上述概算定额法同样计算程序和方法,计算 出措施费、间接费、利润和税金,便可求出新建办公 楼的建筑工程造价。

第三节、单位工程概算的编制
3、类似工程预算法 、 P29 类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类 似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制 拟建工程设计概算的方法。 类似工程预算法适用于拟建工程初步设计与已完 工程或在建工程的设计相类似而又没有可用的概 算指标时采用,但必须对建筑结构差异和价差进 行调整。

第四节、单项工程综合概算的编制
一、单项工程综合概算的内容 单项工程综合概算文件一般包括编制说明(不编 制总概算时列入)、综合概算表(含其所附的单 位工程概算表和建筑材料表)。 当建设项目只有一个单项工程时,此时综合概算 文件(实为总概算)除包括上述两大部分外,还 应包括工程建设其它费用、建设期贷款利息、预 备费和固定资产投资方向调节税的概算。

第四节、单项工程综合概算的编制
1、编制说明内容为: 、编制说明 1)工程概况。简述建设项目性质、特点、生产规 模、建设周期、建设地点等主要情况。引进项目 要说明引进内容以及与国内配套工程等主要情况 2)编制依据。包括国家和有关部门的规定、设计 文件。现行概算定额或概算指标、设备材料的预 算价格和费用指标的等。 3)编制方法。说明设计概算是采用概算定额法, 还是采用概算指标法,或其他方法。 4)其他必要的说明

第四节、单项工程综合概算的编制
2、综合概算表 、 综合概算表是根据单项工程所辖范围内的各单位 工程概算等基础资料,按照国家或部委所规定统 一表格进行编制。 综合概算表

第五节 建设项目总概算的编制
一、总概算的内容 设计总概算文件一般应包括:编制说明、总概算表 、各单项工程综合概算书、工程建设其他费用概 算表、主要建筑安装材料汇总表、(技术经济分 析)。独立装钉成册的总概算文件宜加封面、签 署页(扉页)和目录

第五节 建设项目总概算的编制
1、编制说明。编制说明的内容与单项工程综合概算 文件相同。 2、总概算表。总概算表应反映静态投资和动态投资 两个部分。 3、工程建设其他费用概算表。工程建设其他费用概 算按国家或地区或部委所规定的项目和标准确定, 并按同一格式编制。 4、主要建筑安装材料汇总表。针对每一个单项工程 列出钢筋、型钢、水泥、原木等主要建筑安装材料 的消耗量

拟建砖混结构住宅工程3420m2, 拟建砖混结构住宅工程3420m2,结构形式与已建成的某工 程相同。 程相同。已建成的类似工程每平方米建筑面积土建工程主要 资源消耗为:人工消耗5.08工日 钢材23.8kg,水泥205kg 工日, 资源消耗为:人工消耗5.08工日,钢材23.8kg,水泥205kg ,原木0.05m3,铝合金门窗0.24m2,其他材料费为主材费 原木0.05m3,铝合金门窗0.24m2, 45%,机械费占直接工程费的8 %,机械费占直接工程费的 的45%,机械费占直接工程费的8%。 拟建工程主要资源的现行预算价格分别为:人工20.31元 拟建工程主要资源的现行预算价格分别为:人工20.31元/工 钢材3.1元/kg,水泥0.35元/kg,原木1400元/m3, 日,钢材3.1元/kg,水泥0.35元/kg,原木1400元/m3,铝合 金门窗平均350元/m2,拟建工程综合费率为20%。 金门窗平均350元/m2,拟建工程综合费率为20%。 拟建工程与类似工程相比,只有外墙保温贴面不同, 拟建工程与类似工程相比,只有外墙保温贴面不同,其他部分 均较为接近。类似工程外墙为珍珠岩板保温、 均较为接近。类似工程外墙为珍珠岩板保温、水泥砂浆抹面 每平方米建筑面积消耗量分别为0.044m3, ,每平方米建筑面积消耗量分别为0.044m3,0.842m3, 现行 预算价格(人机材)为珍珠岩板153.1元/m3,水泥砂浆 水泥砂浆8.95元 预算价格(人机材)为珍珠岩板153.1元/m3,水泥砂浆8.95元 /m3,拟建工程外墙为加气混凝土保温 外贴釉面砖, /m3,拟建工程外墙为加气混凝土保温、外贴釉面砖,每平方米 拟建工程外墙为加气混凝土保温、 建筑面积消耗量分别为:0.08m3, 现行预算价格( 建筑面积消耗量分别为:0.08m3, 0.82m2, 现行预算价格(人 机材)为加气混凝土185.48元/m3,釉面砖 釉面砖49.75元 机材)为加气混凝土185.48元/m3,釉面砖49.75元/m2. 用概 算指标法,求拟建工程土建工程概算造价。 算指标法,求拟建工程土建工程概算造价。
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解:(1)价格差异 :( ) 工程单方人、 工程单方人、机、材费用指标修正 人工费= 人工费=5.08×20.31=103.17元/m2 × 元 主要材料费= 主要材料费= (23.8×3.1+205×0.35+0.05×1400+0.24×350)=299.53元 × × × × 元 /m2 其它材料费=主要材料费× 其它材料费=主要材料费×45%=134.79元/m2 元 材料费=主要材料费+其它材料费= 材料费=主要材料费+其它材料费=434.32元/m2 元 机械费=直接工程费×8%=(人工费+材料费+机械费) 机械费=直接工程费× (人工费+材料费+机械费) ×8%=(103.17+434.32)×8%/(1-8%)=46.738元/m2 × 元 修正指标A(直接工程费)=人工费+材料费+机械费= )=人工费 修正指标 (直接工程费)=人工费+材料费+机械费= 103.17+434.32+46.738=584.228元/m2=584.23元/m2 + = 元 = 元 (2)结构差异 ) 修正指标B=修正指标A-(珍珠岩板保温+水泥砂浆抹面)+ -(珍珠岩板保温 修正指标 =修正指标 -(珍珠岩板保温+水泥砂浆抹面)+ 加气混凝土+贴釉面砖)= )=584.23(加气混凝土+贴釉面砖)= (0.044×153.1+0.842×8.95)+ × × + (0.08×185.48+0.82×49.75)=625.59元/m2 × × 元 (3)拟建土建工程概算造价 =625.59×3420=2139517.8元 )拟建土建工程概算造价C= × 元 /m2 (4)拟建工程概算造价=C×(1+20%)=256.74万元 )拟建工程概算造价= × = 万元


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